La falta de vigilancia, sobre todo durante la pandemia del COVID-19, y los problemas económicos, han incentivado la invasión de terrenos y de viviendas. Sin embargo, dependiendo de las circunstancias, la ley brinda diferentes mecanismos de protección a los propietarios de un bien.
Luis Francisco Paz Maury, asociado senior de Miranda & Amado, explica que, si se trata de un propietario que viene ejerciendo la posesión, pero su bien es invadido, el marco normativo lo faculta a ejercer las denominadas defensas posesorias, que pueden ser extrajudiciales y judiciales. No obstante, estas defensas están a disposición de quien posea el inmueble, independientemente de si es propietario o no.
En cuanto a las defensas posesorias extrajudiciales, señala que la ley permite al poseedor repeler la invasión con el uso de la fuerza física en contra del invasor, teniendo hasta 15 días para hacerlo desde que se toma conocimiento de la invasión. En cualquier caso, la ley exige que la defensa debe abstenerse de las vías de hecho no justificadas por las circunstancias; de lo contrario, se podría incurrir en responsabilidad.
Mientras que, respecto a las defensas posesorias judiciales, la ley reconoce a las denominadas acciones posesorias e interdictos, siendo esta última bastante más expedita.
Pero ¿cuál se podría aplicar en caso de una invasión? El interdicto de recobrar, el cual debe ser interpuesto prontamente ante la corte competente dentro del plazo de ley, trata de un proceso sumario en donde lo que se evalúa es si efectivamente, en los hechos, ha ocurrido una toma de un bien por mano propia (invasión). Las acciones posesorias generales, en cambio, suponen un proceso más pausado, en donde se evaluará quién tiene el derecho a poseer; si el demandante o el demandado, detalla el especialista.
Propietario, pero no poseedor
De otro lado, Paz Maury indica que si se trata de un propietario que no es poseedor (titular del derecho de propiedad, pero no ejerce la posesión), la ley le brinda básicamente dos opciones. Por excepción, también le concede la defensa posesoria extrajudicial, pero solo cuando se trata de inmuebles que no tengan una edificación o que se encuentre en proceso de construcción.
“Fuera de ello, el propietario en general tiene la denominada acción de reivindicación, en donde el propietario que no es poseedor demandará judicialmente la entrega del bien en contra del invasor. Se trata de un proceso más largo, en donde se discutirá quién tiene el derecho de propiedad sobre el bien invadido”, dice.
En estas situaciones, el especialista asegura que lo más importante es el tiempo para actuar rápidamente, utilizando las defensas posesorias extrajudiciales, que no requieren de la interposición de una demanda ni la tramitación de un proceso judicial ni administrativo, sino el ejercicio de hecho (defensa fáctica, física) en contra de los invasores, la cual deberá ser llevada a cabo siempre dentro del marco de la razonabilidad en cada caso.
“Cuando se detecta la invasión a tiempo y hay interés real en expulsar a los invasores, estas medidas extrajudiciales son las más usadas y efectivas. Sucede en terrenos rurales, eriazos y, en general, en zonas no urbanas con éxito. Lo relevante es tener un abogado al lado para prestar la debida asesoría legal, y utilizar las acciones dentro de la ventana de tiempo que la ley da, ya que fuera del plazo no se podrá ejecutar la defensa extrajudicial”, precisa.
Otras acciones
Destaca, además, que estas medidas son efectivas, porque en todos los casos de defensa posesoria extrajudicial, la Policía Nacional del Perú, así como las municipalidades respectivas, deben prestar el apoyo necesario a efectos de garantizar el estricto cumplimiento de tales defensas, bajo responsabilidad.
Para ello, el abogado aconseja coordinar rápidamente con el comisario y personal policial competente de la zona para denunciar la invasión y exigir prontamente la organización de las fuerzas del orden para llevar a cabo la diligencia de expulsión junto con el usuario que ejerce la defensa posesoria extrajudicial. Es ideal también poder contar con un notario público que dé fe de ello y que se haga en paralelo la denuncia penal respectiva en contra de los invasores.
¿Cuánto suele demorar un desalojo?
Un desalojo ordinario, señala Paz Maury, puede tardar alrededor de 46 meses hasta su conclusión en última instancia, dado el derecho de apelación del que gozan ambas partes y que seguramente será usado por el demandado (invasor) vencido para alargar su estancia y ocupación en el bien. “La duración de este tipo de procesos se debe a que las apelaciones suspenden la eficacia de la sentencia, por lo que, incluso si la sentencia de primera instancia es favorable al demandante, sus efectos quedarán suspendidos hasta que se resuelva la sentencia de segunda instancia, que debería confirmar la primera”, comenta.
Actualmente, con la reforma del sistema de casación, ya no sería viable, en principio, solicitar un tercer pronunciamiento acudiendo a la Corte Suprema para este tipo de procesos de menor cuantía y/o cuando la primera y segunda instancia han sido uniformes, comenta.
Recuerda que, en un proceso de desalojo que se tramita de manera sumaria en la vía civil del Poder Judicial, se evalúa si el demandante tiene derecho a que se le restituya el bien. No se evalúa el derecho de propiedad, sino el derecho a la restitución y quién tiene derecho a tener el bien en su poder.
¿Y el desalojo notarial?
Una gran alternativa que, aunque ha sido escasa su utilización, ha mostrado indicadores favorables, es el desalojo con intervención notarial (llamado comúnmente, desalojo notarial). Desde iniciado, la verificación de las causales del desalojo en sede notarial suele tomar un mes aproximadamente y luego, en la vía judicial un mes o dos meses aproximadamente. Con lo cual, si los operadores de justicia actúan con la celeridad especial que demanda esta ley, podría obtenerse una orden de desalojo en unos tres meses desde iniciado el trámite.
Sin embargo, para tener a disposición esta modalidad de desalojo se necesita pactar una serie de cuestiones que la ley exige (pago en cuenta bancaria, dejar en claro la cuantía de la renta mensual y su periodicidad, etc.) y que el contrato esté en escritura pública, lo que hace más oneroso este procedimiento y no necesariamente asequible a cualquiera. Además, que el procedimiento notarial también suele tener un costo elevado por los honorarios y gastos de la notaría. No obstante, si se lleva a cabo, es la mejor de las opciones para el uso de la fuerza pública vía desalojo.
Recomendaciones
Finalmente, Luis Francisco Paz acota que lo importante es tener los papeles en regla y siempre tomar todas las medidas jurídicas y extrajurídicas del caso para tener la mejor defensa y recuperación posible. Por ejemplo, tener el inmueble debidamente inmatriculado o independizado en los Registros Públicos, y tener actualizada la inscripción del derecho de propiedad sobre el inmueble. Lo mismo a nivel municipal, habiendo hecho la carga en las áreas pertinentes del municipio.
Asimismo, llevar a cabo los actos de arrendamiento y semejantes siempre con un contrato escrito y con las formalidades del caso (si se quiere tener la chance del desalojo notarial, habrá que pasarlo a escritura pública y cumplir con los requisitos de ley).
También, en la medida de lo posible, tener el catastro local actualizado (ya sea con la municipalidad o gobierno regional, según corresponda). En cuanto a las acciones extrajurídicas, es importante tener cercado el inmueble o debidamente delimitado con muros, rejillas o cercos en general. Asimismo, buscar siempre la publicidad de que se trata de una propiedad privada y a nombre de quién está e indicar el número de partida registral, a través de letreros y avisos. Si se puede, optar por la guardianía o vigilancia del inmueble.
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